내 돈 없이도 내 집 마련한다는 비.밀.

내 집에 꼭 살아야한다는 고정관념을 버려라!


지난해 말 기준 서울의 평균 아파트 값은 8억원대 중반입니다. 이런 뉴스를 접할 때마다 아직까지 집 한 채 없는 서민들은 우울해집니다. 내 집 마련 의욕이 뚝뚝 떨어지죠. 평생 월급을 모아도 내 집 마련은 그림의 떡처럼 보이기 때문이에요. 하지만 실제 내 집 마련에 성공한 직장인들의 말은 다릅니다. 그들은 ‘돈이 많아서’ 집을 산 게 아니라고 합니다. 8억원 짜리 집을 산다면 현금 8억원을 모아 야 살 수 있는 게 아니란 의미죠. 


내 집에 꼭 살아야한다는 고정관념을 버려라!

우리가 8억원 짜리 집을 살 때는 3가지 방법이 있습니다.


가장 현실성이 없는 방법은 대출 없이 현금으로 8억원을 주고 사는 겁니다. 하지만 수십억대 고연봉자나 부모가 금수저가 아닌 이상 불가능합니다.


그다음으로 주택담보대출을 활용하는 겁니다. 현재 9억원 이하는 40%까지 대출이 나오기 때문에 3.2억원까지 대출이 가능합니다. 이때 필요한 현금은 4.8억원입니다. 마지막으로 생각할 수 있는 방법은 실거주를 하지 않고 전세를 주는 것입니다.


8억 원 짜리 집의 전세가격이 5억원이라고 할 때 필요한 현금은 3억원입니다. 대출을 받을 때 보다 필요한 현금이 줄어듭니다. 대신 실거주를 할 수 없기 때문에 더 저렴한 전세나 월세를 살 수밖에 없습니다. 중요한 건 8억원 짜리 내 집 마련을 할 때 현금 8억원이 드는 것이 아니라는 사실과 막연한 두려움 보다는 구체적인 전략이 필요하다는 겁니다.


주택 청약 당첨 확률 높이기! 내 집 마련의 또 다른 방법은 새 아파트 청약에 도전하는 거예요. 청약은 시장에 새 로 공급되는 아파트를 수요자들에게 분배하는 방법이예요. 새 아파트는 공급보다 수요가 더 많기 때문에 수요자들의 점수를 매겨 공급해요. 청약 가점제는 점수가 높은 사람에게 새 아파트를 먼저 공급하기 위해 있는 제도입니다.


가점제의 기준은 무주택 기간, 청약통장 가입 기간, 부양 가족 등이에요. 만점이 84점인데 높은 청약 점수를 받기가 쉽진 않아요. 하지만 청약 점수가 낮더라도 포기하면 안 돼요. 가점제 이외에 추첨제로 하는 분양 단지들도 있기 때문이예요. 서울의 경우 85㎡를 기준으로 이하는 100% 가점제 이지만, 그 이상은 물량의 50%가 추첨제입니다. 투기과열지구가 아닌 비조정지역의 경우 추첨제 물량이 70%에 달하기도 하죠. 당첨 확률을 높이려면 먼저 전략을 세울 필요가 있어요.


서울 보다는 입지가 좋은 수도권을 노려보는 것도 방법이에요. 예를들어 과천의 경우 택지개발지구인 과천 지식정보타운과 3기 신도시 등 향후 공공 분양 물량이 많은 편이죠. 하지만 거주지 가 서울인 사람이 과천에 청약을 하면 불리해요. 청약을 할 때 해당 지역 거주민들에게 지역 우선 공급을 하기 때문입니다. 주택 청약에서 거주민으로 인정 받으려면 1년 이상 살아야 해요. 분양 전에 미리 입지가 좋은 수도권 지역에 살면서 청약에 도전해보는 것도 방법입니다.



월세받는 부동산의 함정


부동산 투자에는 두 가지 목적이 있습니다. 첫째 시세차익과 둘째 현금 흐름 창출. 월세를 받는 수익형 부동산은 시세 차익보단 현금 흐름 창출에 더 큰 목적이 있습니다. 많은 직장인들이 따박 따박 월급처럼 월세를 받고 싶어하지만 가격 상승에 한계가 있다는 점은 명확히 인식해야 합니다. 월세도 받고 시세 차익도 내는 부동산은 많지 않습니다. 예를 들어 2016년 고가의 강남 아파트에 투자를 했다면 시세 차익이 20억원 가까이 날 수 있었겠지만, 그 아파트의 월세 수익률을 환산하면 1% 대로 낮습니다. 고가의 아파트일수록 월세 수익률은 떨어집니다.



월세 부동산은 무조건 싸야한다!

월세를 받기 위한 부동산 투자는 무조건 싸게 매입하는 게 중요합니다. 투자금을 최소화해야 투자 수익률을 높일 수 있기 때문이에요. 투자를 하기 전에 미리 매입가와 보증금, 월세를 정해 놓고 그 선에서 결정하는 게 좋습니다. 이를 위해선 서울보다는 지방이 더 유리할 수 있습니다. 예를들어 지방에 1억원 미만의 아파트를 매입해 보증금 500만원에 월세 30만원을 받는다는 계획을 세우는 게 좋습니다. 


흔히 월세를 많이 받으면 좋다고 생각하지만 가장 현실적인 월세 수준은 30~60만 원 수준입니다. 이 이상의 월세는 연체 리스크도 크고 세입자를 구하기도 쉽지 않습니다. 한 달에 100만원의 월세를 목표로 한다면 40만원 짜리 월세 3개가 차라리 낫습니다. 지방의 경우 한 개를 매입할 때 보다는 여러 채를 매입 전담 관리인에게 위임하는 방법도 흔히 쓰이고 있습니다.


월세 부동산은 무조건 초역세권

오르는 부동산을 결정하는 요소는 다양합니다. 교통, 학군, 자연환경, 상권 등등. 하지만 월세 부동산은 교통이 가장 중요합니다. 무조건 초역세권이어야 합니다. 월세를 사는 사람들에게 가장 중요한 건 빠른 이동입니다. 대체로 가족 단위보다는 싱글들이 월세를 살기 때문에 학군이나 자연환경 등은 크게 중요하지 않습니다. 초등학생 자녀를 둔 부모라면 지하철 역이 좀 멀더라도 단지 내에 초등학교가 있는 초품아(초등학교를 품은 아파트)를 선택합니다. 자신은 좀 걷더라도 어린 자녀의 학교는 바로 앞에 있었으면 하는 거죠.


월세를 주고 싶은 세입자를 미리 정하라!

미리 월세를 주려는 세입자를 염두해 둘 필요도 있습니다. 주변에 큰 병원이 있다든지, 대학교 근처라든지, 공항 근처라든지, 대기업이 있다든지. 누가 우리 집에 들어올 것인지를 생각해 볼 필요가 있습니다. 대형 병원은 교대 근무가 많기 때문에 인근에 방을 구할 수밖에 없고, 대학생들도 대부분 학교 앞에서 자취를 합니다. 월세를 주고 싶은 직업군을 미리 정하고 전략적으로 접근하는 것도 방법이 될 수 있습니다.